微山县人民政府办公室 关于对《关于进一步加强全县物业监管工作的实施意见》征求意见的通知

关于进一步加强全县物业监管

工作的实施意见 (讨论稿)

为贯彻落实市政府对物业监管工作的部署要求,进一步规范物业管理工作，建立健全“县、街道、社区”三级物业管理体系，理顺执法监察机制，全面提高物业服务行业的经营、管理、服务水平,结合我县物业管理工作实际，制定本实施意见。

一、总体要求

深入学习贯彻党的十九大精神，以“诚信服务、务实创新、专业规范、共治和谐”的物业行业精神为引领,按照“重心下移、权责统一、属地管理、集中处罚”的原则,以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口,以把城乡社区建设成为和谐有序、绿色文明、创新包容、共建共享的幸福家园为总目标，适应城市化快速发展的要求，进一步加强和改进物业服务管理，通过推动物业监管工作重心下移,构建街道、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联动协作、共商事务的“四位一体”物业服务管理机制，积极推进物业服务管理纳入城市基层党建、融入城乡基层洽理体系,逐步建立符合我县实际的物业服务管理体制。

二、加强制度建设,推进物业服务规范化

(一)健全物业监管制度

1.建立信用档案和信用评级制度。建立微山县物业服务企业信用档案与评级管理体系，及时、全面、客观地记录物业服务企业的各类信息。定期向社会公布物业服务企业信用情况,将企业信用档案和信用评级与企业招投标、项目评价、评先树优等工作相结合。建立企业黑名单制度，将严重违法违规企业和严重失信企业列入黑名单,并由各相关部门进行联合惩戒。

2.建立物业管理督导考评制度。县住房和城乡建设局制定出台《微山县物业管理考核办法（暂行）》，根据考核办法会同乡镇(街道)、社区物业管理机构,定期对物业服务企业开展考评,形成长效监管机制。考评要认真听取社区党组织意见。考评结果纳入物业服务企业信用档案和信用评级管理。

3.建立健全物业服务标准。依据住宅小区的规划设计、小区规模、建成时间、基础设施配套情况、设施设备完好率,制定相应的若干个物业服务标准。物业服务企业依据指导标准，对照合同约定，细化各物业服务项目的服务细则，实现服务操作流程规范化、标准化、精细化。

4.落实承接查验制度。建设主管部门指导和监督建设单位、业主和物业服务企业依法做好物业公共部位、公共设施设备的查验和交接工作，理清各方主体之间的权利和义务关系，减少开发建设遗留问题。将物业承接查验工作纳入住宅小区综合验收的要件之一。

5.健全小区业主自治制度。各乡镇(街道)应加快推进住宅小区业主委员会的建立，提升业主委员会的成立率。积极组织、指导召开业主大会，成立业主委员会，将业主委员会的组建工作纳入全年工作计划，指导、监督业主大会、业主委员会依规按约开展工作。充分发挥基层党组织和党员干部在业委会活动中的作用。

(二)开展文明行业创建,规范物业服务行为

1.做好物业服务矛盾化解。县直各有关部门、各乡镇(街道)要认真梳理和排查物业服务中的各类矛盾、纠纷和问题，列出清单，下大力气解决业主投诉较为集中的物业服务问题。积极发挥物业纠纷人民调解委员会作用，引入第三方调解机制,预防化解物业服务矛盾纠纷。

2.全面推广“三会三公开”制度。通过恳谈会、调解委员会、联席会等渠道和方式，加强物业服务企业与业主、部门的沟通交流，逐步建立相互了解、信任、支持的关系。通过公开服务价格、标准和内容,公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息，建立企业自律、社会监督、部门监管的格局。

3.组织开展市场秩序整顿。对各类违法违规行为进行专项整治,对社会形象差、服务不规范、管理水平低的企业列入黑名单，不得参与前期物业投标。物业企业应采取外聘正规保安服务公司保安员或自行招用保安员方式，强化保安员配备工作，开展门卫、巡逻、秩序维护等服务。物业企业自行招用保安员的，要在保安服务开始之日起30日内向公安机关进行备案。

4.推进物业管理信息化建设。引入互联网+物业的新概念,新建小区都要使用物业管理信息平台,助力物业行业转型升级。强化视频监控等技防设施建设，小区出入口、楼宇单元出入口、停车场、电梯等重要部位应安装视频监控。

5.全面提升物业服务企业形象。按照“扶大、扶优、扶强”的原则，通过兴办公益性企业化物业服务组织、改造传统物业服务企业、引进优质民管企业投资运营等途径，支持物业企业做大做强。鼓励物业服务企业招聘高校毕业生特别是党员大学生，加强物业服务企业从业人员培训,着力培养-批专业型、 创新型、复合型物业管理服务人才队伍，全面提升行业队伍素质。加强物业服务企业品牌建设,积极开展标兵企业、示范项目、服务明星等文明典型评选，树立行业标杆，提高行业知名度、美誉度。

三、强化党建引领，推进“物业服务”融入社区治理

(一)加强和创新党对物业服务企业的领导。按照“党建引领、政府主导、市场运作、属地管理、社会参与、多元共治”的原则，将城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖,将物业管理纳入社区治理体系，引导物业服务企业在开展物业服务的同时,传递党的声音、收集社情民意、调解矛盾纠纷、促进和谐稳定，既发挥物业服务功能，又发挥政治引领作用，把“物业服务”打造成为推进基层治理体系和治理能力现代化的有效载体。

(二)深化党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”机制。在街道社区党组织领导下,落实“三会三公开”制度，协商重大事项，形成物业服务合力。积极探索符合条件的社区党委成员或网格党支部书记兼职业主委员会主任;推荐符合条件的社区“两委” 成员参选业主委员会委员，或兼任物业服务企业义务服务总监;吸纳物业服务企业中优秀党员负责人担任社区“大党委”兼职委员。

(三)加快推进物业服务企业、业主委员会党组织建设。通过单独组建、联合组建、挂靠组建、派谴党建指导员等方式，加大在物业服务企业组建党组织力度，提高物业服务企业党员的比例，确保党的组织和工作在每个住宅小区、每个物业服务项目有效覆盖。物业服务企业、业主委员会党员人数在3人以上的，应在街道社区党组织的指导下成立党组织，纳入所在社区党组织管理，接受社区党组织监督。

(四)推动物业服务企业、业主委员会积极参与社区治理。通过开展普法宣传活动，做好对法律法规及党和国家方针政策的宣传工作;对小区内的重点区域、重点部位加大巡查力度和频次，及时发现、劝阻、报告小区内的违法违规行为，协助社区有效维护社区内的安全稳定;提升物业服务人员应急处置能力;主动维护物业小区及周边住宅、街道的环境卫生、市政设施、绿化及公共设施，及时制止不文明行为。支持优势物业服务企业为市场失灵、自治失效导致无物业管理或管理不善的老旧小区提供基本物业服务。

(五)将物业党建工作纳入基层党建工作考评。把物业服务企业党组织组建、党员比例、开展党建工作情况、参与社区治理情况等,作为城市基层党建工作者评、企业信用评级、行业评比、物业项目招投标的重要依据。对年度考评排名靠前的企业予以通报表扬;对工作不到位且连年考评排名靠后的,依法启动退出程序。

四、明确责任分工，形成工作合力

全县物业监管坚持物业主管部门行业指导,属地政府为主体进行社会管理的总体要求，进一步明确政府各职能部门的管理职能和任务。

(一)属地管理职责

1.乡镇（街道）政府（办事处）：接受县物业管理行政主管部门的业务指导,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。加强对物业监管工作的领导和协调，组织落实各项物业管理政策措施，开展社区物业管理工作。建立健全县、乡镇(街道)、社区三级物业管理工作体系，明确相应的物业管理机构，落实物业管理责任,对辖区内物业管理工作进行部署、检查和督导，协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作。负责本辖区物业管理工作的监督、检查。负责组织属地物业小区业主大会成立和业主委员会换届，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。针对本行政区域内物业管理工作,定期召集物业管理工作联席会议;指导社区组织本辖区业主委员会的首届选举和换届改选工作;对辖区内自行管理的住宅小区进行监督、指导;协助物业主管部门做好物业管理区域划分。负责属地物业服务项目的监督检查和考评工作。

2.社区居民委员会职责。协助本社区业主依法成立业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作;指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理;构建社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业联动协作、共商事务的社区管理和服务机制。参与属地物业服务项目的监督检查和考评工作，监督属地物业服务企业按合同履约。

(二)部门职责

1.县住房城乡建设局：负责贯彻国家、省、市关于物业管理的法律、法规和政策,组织物业管理行业重大问题调研及制定相关政策并监督实施;负责指导和监督建设单位、业主和物业服务企业依法做好物业公共部分、公共设备的查验和交接工作。监督管理物业服务活动,建立物业服务企业信用档案与评级的行业信用体系;负责指导对物业服务企业进行考评;牵头协调县级相关部门共同做好物业监管相关工作。负责全县物业服务企业的信用档案与评级管理。

2.县综合行政执法局：负责按照职责权限做好督导检查工作,督导对涉及以下物业管理方面的违法行为依法予以行政处罚:擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其 他场地进行建设或损毁楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备的;违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;随意倾倒垃圾、杂物以及乱贴、乱挂、擅自设置广告牌等违反市容环境卫生规定的行为;擅自改变房屋用途等违反物业管理规定的行为;物业区域内其他违反城市管理法规的行为。

3.县发改局：负责会同县住房城乡建设局按照管理权限，做好住宅物业服务收费监督管理工作,负责和指导普通住宅前期物业服务费、停车服务费和车位租赁费基准价及浮动幅度的制定。

4.县市场监督管理局：负责依法查处物业服务收费中的违法违规行为。

5.县民政局：负责会同有关主管部门指导社区物业管理工作，积极推动将物业管理纳入社区治理体系。

6.县公安局：按照管理权限，负责物业企业治安防范、技防设施建设监督管理工作;指导和监督物业企业保安服务、保安员管理工作,依法查处违法违规行为。

7.县财政局、县应急管理局、县消防大队、市生态环境局微山分局、县自然资源和规划局、县消防救援大队等相关职能部门各负其责,共同配合做好涉及物业服务管理的相关工作。

五、加强组织领导,强化工作保障

(一)健全物业监管工作体制。各乡镇（街道）要健全完善物业监管体制，县住房城乡建设局作为全县物业监管部门,要切实承担全县物业服务业务指导与监管等工作,各乡镇（街道）要明确专门机构负责物业监管工作，要将物业监管工作纳入单位的目标管理、绩效管理。县直各相关部门、单位要依据各自职责,主动将管理职能延伸到物业监管领域，加大对物业服务管理的支持力度和执法力度。

(二)积极支持物业管理。加大对物业管理工作投入力度，重点支持优秀(示范)项目和服务培训,鼓励引导社会资本参与物业管理工作。各乡镇(街道)财政同时也要设立物业管理专项资金,保障社区居委会物业管理活动经费、社区物业管理专职人员经费，充分调动基层工作积极性。

(三)建立奖惩机制。对优秀物业服务企业、优秀示范项目、服务明星以及乡镇(街道)社区从事物业管理工作的优秀人员进行奖励,对不作为的物业服务企业和管理混乱的物业服务项目进行惩戒。

(四)加强舆论宣传引导。加强舆论引导，指导督促新闻单位等各类媒体正面宣传，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规,理性维权。乡镇(街道)物业管理主管部门、物业协会要采取多种方式，广泛宣传物业服务管理政策、法规,提升共识，营造氛围。

市委、市政府近年来高度重视物业管理工作，今年又将物业管理工作作为“为民办实事”事项之一，全面提高物业服务行业服务管理水平，人民群众居住品质进一步提升，为

人民群众切实有获得感、幸福感和安全感为目标，召开全市强化党建统领推进物业座谈会议，对物业管理工作作出了安排部署。

一、我县住宅小区物业管理现状

1、住宅小区情况。根据统计，目前我县城区各类住宅小区178个。其中，2000年前建成的老旧住宅小区91个，数量占50%以上。

2、物业管理小区情况。根据物业管理工作台账并调查摸底，目前我县城区各类住宅小区已实行市场化物业管理的住宅小区为46个，物管住宅小区数量约占住宅小区总量的26%。

3、业主委员会成立情况。目前我县城区各类住宅小区已成立业主委员会的住宅小区为10个。成立业主委员会的住宅小区占住宅小区总量的不到6%。

4、物业服务企业情况。目前我县共有物业服务企业80家，有物管服务的企业为41家，其中本地物业服务企业36家，县外物业服务企业5家；从事物业服务的从业人员约2732人，其中中共党员76人。

二、住宅小区物业管理存在的问题

1、业主在小区管理中履行义务责任意识不强。

2、老旧住宅小区基础设施配套差，物业企业不愿接管。

3、物业企业服务质量不高，业主与物业纠纷较多。

三、加强物业管理的工作措施

为贯彻市级工作部署，针对我县物业管理现状和存在的问题，根据部门工作职责，当前县住建局开展了以下几个方面的工作：

1、转变监管方式，规范物业服务行为。

2、健全完善物业服务企业信用管理体系。

3、建立健全物业服务企业定期考评制度。

4、建立物业服务管理协调共商机制。

5、开展物业服务行业突出问题整治行动。

6、加快红色物业工作推进。

为规范住宅小区物业管理，发挥街道社区、业主在住宅小区物业管理的作用，提高物业服务企业服务质量，依据市《关于进一步加强全市物业监管工作的实施意见》，起草制

定了我县《关于进一步加强全县物业监管工作的实施意见(草稿)》，明确乡镇(街道)、相关部门职责，落实住宅小区管理的属地管理责任。

2019年7月20日，县住建局根据我县实际，起草了《关于进一步加强全县物业监管工作的实施意见》（征求意见稿）。

2019年7月23日至2019年7月25日向县发改局、县市场监管局、县消防救援大队、夏镇街道、昭阳街道、付村街道等15家相关单位征求意见；收到县发改局、县市场监管局两条意见，已采纳。

2019年9月2日至9月9日，在微山县人民政府门户网站向社会公开征求意见，共收到两条意见建议，内容与征求意见稿无关，不予采纳。